Rentas actuales

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Marvi
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Registrado: Jue Jun 28, 2018 5:54 am

Rentas actuales

Mié Jul 04, 2018 1:15 am

Hola , Que tal ?

Me estoy preguntando hace tiempo si comprar un apartamento para dejar alquilando es una buena inversion o no con tanto impuesto altisimo. Los precios de los apartamentos estas super caros , alguien sabe o tiene una idea de que es lo que va a pasar? Los precios van a seguir subiendo mas y mas? Es recomendable comprar para alquilar?

Gracias.

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AleFK
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Registrado: Mié Ago 03, 2016 1:24 am

Re: Rentas actuales

Mié Jul 04, 2018 12:56 pm

Hola,

En el foro eso ya se ha discutido otras veces, entonces creo que lo mejor es ir mirando esas discusiones, donde hay varios elementos interesantes.

En una búsqueda rápida encontré estos tres temas que pueden ser interesantes:


Ojalá sean útiles!

Saludos,
Alejandro

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jmuy
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Registrado: Mié Mar 14, 2018 2:47 am

Re: Rentas actuales

Mié Jul 04, 2018 5:01 pm

Yo tengo algunos apartamentos en alquiler. El cálculo que hice al momento de meterme en este tipo de inversiones es simple, intentar sacarle por encima del 5% anual de rentabilidad. En su momento opté por estas opciones para diversificar, y meterme en el "real estate". No tengo idea qué va a pasar a futuro pero en los años que estoy es más o menos la rentabilidad que he obtenido de la inversión.

Lo veo preocupado por los impuestos (cuando dice "buena inversion o no con tanto impuesto altisimo"...). En mi opinión, la parte de los impuestos es lo que menos me preocupa en este momento, el IRPF de los alquileres se calculan como el 10.5%). Si se piensa en el largo plazo, tampoco es nada fuera de lo común.

Me preocupa más el tema de qué tan bueno o malo sea el inquilino que te lo alquile, y qué tanto tiempo tengas que perder por idas y vueltas a resolver asuntos relacionados con el inmueble (obras, detalles, muebles, papeleos, depósitos en garantía, co-propietarios, cambios de inquilino, etc.).

Consejo: Intenta tener poco o ningún contacto con el inquilino. Si se establece una relación luego te llaman a cada rato (lección aprendida).

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carolina1
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Registrado: Sab Jul 07, 2018 10:36 pm

Re: Rentas actuales

Sab Jul 07, 2018 10:47 pm

Hola, para mi sigue siendo una muy buena forma de invertir y hacer que el dinero trabaje para uno.

La clave es la siguiente:
- Cuanto vale la propiedad que vas a comprar?
- A cuanto la podes alquilar por mes?
- Que tipo de garantia aceptas? ANDA/CONDATURIA?
- La administras vos o inmo.? Cobran un % por administración, con la que trabajo yo un 5%
- En cuanto tiempo se recupera la inversión inicial?
- Tenes efectivo? pagas 100% efectivo?
- Estas dispuesto a hacer reciclaje o buscas pronto?
- Impuesto no es mucho

Aparte,
- en que zonas estas mirando?
- 1 o 2 dor? Te puedo decir que alquile uno de 2 dor y tardo 3 meses en alquilarse, y tengo otros de 1 dor y tardaron 2 semanas en alquilarse.

De momento no he encontrado una mejor forma de invertir que en ladrillos, hay mucho curro en la vuelta, prefiero ir por mi cuenta comprando y alquilando propiedades. De momento tengo menos de 30 años y llevo +4 prop. todas en zonas centricas, los barrios que miro son Cordón, Centro, Palermo, Parque Batlle, Parque Rodó, Pocitos. Tenes que buscar puntos importantes cercanos a la propiedad, ej. facultades.

Otra opción es amueblarlo y alquilarlo por Airbnb, hay que sacar números y ver cuanto tiempo le queres dedicar a la inversión.

Si tenes dudas estoy a las órdenes, algo de experiencia tengo, saludos.
Caro ;)

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Marvi
Mensajes: 2
Registrado: Jue Jun 28, 2018 5:54 am

Re: Rentas actuales

Dom Jul 08, 2018 11:37 pm

Hola!

Muchas gracias por la respuestas!

Es buenisimo poder leer los punto de vistas e ideas de personas con la experiencia en el ramo de lo que pregunte. Con esas respuestas ya me dieron Mucho a que Pensar y mucho a que hacer, MIL GRACIAS!.

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gcosta815
Mensajes: 117
Registrado: Vie Ago 12, 2016 12:39 pm

Re: Rentas actuales

Lun Jul 09, 2018 3:23 pm

carolina1 escribió:
Sab Jul 07, 2018 10:47 pm
Hola, para mi sigue siendo una muy buena forma de invertir y hacer que el dinero trabaje para uno.

La clave es la siguiente:
- Cuanto vale la propiedad que vas a comprar?
- A cuanto la podes alquilar por mes?
- Que tipo de garantia aceptas? ANDA/CONDATURIA?
- La administras vos o inmo.? Cobran un % por administración, con la que trabajo yo un 5%
- En cuanto tiempo se recupera la inversión inicial?
- Tenes efectivo? pagas 100% efectivo?
- Estas dispuesto a hacer reciclaje o buscas pronto?
- Impuesto no es mucho

Aparte,
- en que zonas estas mirando?
- 1 o 2 dor? Te puedo decir que alquile uno de 2 dor y tardo 3 meses en alquilarse, y tengo otros de 1 dor y tardaron 2 semanas en alquilarse.

De momento no he encontrado una mejor forma de invertir que en ladrillos, hay mucho curro en la vuelta, prefiero ir por mi cuenta comprando y alquilando propiedades. De momento tengo menos de 30 años y llevo +4 prop. todas en zonas centricas, los barrios que miro son Cordón, Centro, Palermo, Parque Batlle, Parque Rodó, Pocitos. Tenes que buscar puntos importantes cercanos a la propiedad, ej. facultades.

Otra opción es amueblarlo y alquilarlo por Airbnb, hay que sacar números y ver cuanto tiempo le queres dedicar a la inversión.

Si tenes dudas estoy a las órdenes, algo de experiencia tengo, saludos.
Es interesante lo que contás Carolina, pero si compraste todas esas propiedades sin necesidad de endeudarte, tu situación está bastante por encima de la media. La mayoría tenemos que empezar a ver cómo movemos el dinero sin llegar antes de los 30 a un capital como para comprar varios apartamentos. Es ahí donde uno trata de hacerlo rendir al máximo, para que se multiplique lo más rápido posible. Cuando ya se llegue a un capital interesante, estimo que quizás no hará falta andar tratando de inventar la pólvora y uno se pueda inclinar más hacia inversiones más tradicionales y "seguras" como pueden ser la inmobiliaria. No sé, es una idea.

De todos modos, a mí me interesa aprender de quienes tienen experiencia en el rubro inmobiliario. Yo no tengo mucha, más allá de mi propiedad, con la cual me planteo la posibilidad de vender o alquilar al momento de mudarme para algo mejor, momento que veo bastante cercano en el tiempo. En ese sentido, estaría bueno que nos contaras cómo lo manejás, qué rentabilidades obtenés, qué factor de ocupación tenés, si tuviste que endeudarte para comprar alguna propiedad o fue todo en efectivo, etc.

Un saludo

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carolina1
Mensajes: 20
Registrado: Sab Jul 07, 2018 10:36 pm

Re: Rentas actuales

Mié Jul 11, 2018 8:15 pm

Hola,

Primero que nada, soy nueva en esto, voy aprendiendo en el camino.
Pongo un ejemplo de inmueble 1 dor/centro/estado mas o menos, el reciclaje lo hice yo, pintura/luminaria/azulejos/mesada cocina de eso siempre me he encargado yo:

Precio de compra incluyendo gastos de escribano/impuestos: 48,158 USD
Ingreso anual en USD del alquiler: 5,472
Rentabilidad bruta: 11.36%

Precio: 48,158
Ingreso anual en USD despues de descontar servicios, gastos pro, costo tiempo vacante: 4,394
Rentabilidad neta: 9.12%

Dolar: 29.6 al momento de la compra
Inflación Jun 2018: 8.2%
Detallo:

1. Costo servicios por mes:
- Adminitración Inmobiliaria (Gastos de operación): - 5.5% + IVA
-Impuestos IRPF: -12.50%
- Garantía de alquiler: -3%

2. Gastos del propietario anualmente:
- Primaria: 333
- Contribución: 2916

3. Costo de tiempo vacio/vacante 1 mese por año:
- Tiempo sin alquilar en dos años promedio (2 meses) Alquier+CG+luz+agua+tirbutos domiciliarios: 13500
- Gastos comunes: 2600
- Agua: 400
- Luz: 700
- Tributos domiciliarios: 650

Gastos totales (1.Costo servicios por mes / 2.Gastos del propietario / 3.Costo de tiempo vacio/vacante 1 mese por año:)en: $ 31,926
Gastos totales pasado a USD: 1,078
Ingreso anual en USD del alquiler menos (-)Gastos en dolares: 4,394 USD

Es el primer calculo de rentabilidad que hago, si alguien ve algun error o algo a mejorar avisen!

Comentarios:
- Podria mejorar la rentabilidad si lo administras vos mismo (sin inmo)

Aparte: Coincido en que no hay que reinvertar la rueda, los millonarios que conozco no invierten en 2P2 o criptomonedas.
1. Ahora me encuentro investigando otras formas de inversion que puedan dar una rentabilidad similar (si es que mis calculos estan bien), con menos capital.
2. Tratando de diversificar, tal vez dividir las inversiones y buscar algo de alto riesgo/capital. Nose, buscando ideas. Me gustaria saber en que mas invierten otras personas del foro?

Quedo a las ordenes, salu!
Caro ;)

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gcosta815
Mensajes: 117
Registrado: Vie Ago 12, 2016 12:39 pm

Re: Rentas actuales

Jue Jul 12, 2018 11:36 am

Carolina, muchas gracias por el detalle. Es interesante, y creo que la rentabilidad que obtenés es muy buena para ser una inversión que parecer ser bastante pasiva para vos. Supongo que ese inmueble lo compraste hace un tiempo atrás, ya que a ese precio me parece que está difícil conseguir algo en zona céntrica de las características que mensionás hoy en día. Supongo que para que la cosa rinda, una parte clave debe ser conseguir inmuebles a buen precio, y quizás reciclarlos uno como vos hacés.

Ya que preguntás, yo no tengo demasiado tiempo invirtiendo tampoco (tengo 31 años); pero he venido invirtiendo en renta fija (LRM, notas, bonos, ganado), y últimamente he destinado gran parte de mi capital invertido a la bolsa, o mejor dicho, las bolsas, ya que no me centro solo en USA. Lo hago bajo una filosofía Value, ya que creo que es donde mejores resultados se obtienen minimizando el riesgo. Hay que dedicarle bastantes horas de estudio y lectura si uno quiere hacerlo bien, pero aparte de ser muy entretenido, creo que en el largo plazo es una de las inversiones más rentables hay (digo esto desde mi corta vida como inversor).

Saludos!

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galbin
Mensajes: 14
Registrado: Mié Jun 28, 2017 6:55 pm

Re: Rentas actuales

Vie Jul 13, 2018 2:44 pm

Muy buen aporte ! Gracias por compartir en forma tan detallada !
carolina1 escribió:
Mié Jul 11, 2018 8:15 pm
Hola,

Primero que nada, soy nueva en esto, voy aprendiendo en el camino.
Pongo un ejemplo de inmueble 1 dor/centro/estado mas o menos, el reciclaje lo hice yo, pintura/luminaria/azulejos/mesada cocina de eso siempre me he encargado yo:

Precio de compra incluyendo gastos de escribano/impuestos: 48,158 USD
Ingreso anual en USD del alquiler: 5,472
Rentabilidad bruta: 11.36%

Precio: 48,158
Ingreso anual en USD despues de descontar servicios, gastos pro, costo tiempo vacante: 4,394
Rentabilidad neta: 9.12%

Dolar: 29.6 al momento de la compra
Inflación Jun 2018: 8.2%
Detallo:

1. Costo servicios por mes:
- Adminitración Inmobiliaria (Gastos de operación): - 5.5% + IVA
-Impuestos IRPF: -12.50%
- Garantía de alquiler: -3%

2. Gastos del propietario anualmente:
- Primaria: 333
- Contribución: 2916

3. Costo de tiempo vacio/vacante 1 mese por año:
- Tiempo sin alquilar en dos años promedio (2 meses) Alquier+CG+luz+agua+tirbutos domiciliarios: 13500
- Gastos comunes: 2600
- Agua: 400
- Luz: 700
- Tributos domiciliarios: 650

Gastos totales (1.Costo servicios por mes / 2.Gastos del propietario / 3.Costo de tiempo vacio/vacante 1 mese por año:)en: $ 31,926
Gastos totales pasado a USD: 1,078
Ingreso anual en USD del alquiler menos (-)Gastos en dolares: 4,394 USD

Es el primer calculo de rentabilidad que hago, si alguien ve algun error o algo a mejorar avisen!

Comentarios:
- Podria mejorar la rentabilidad si lo administras vos mismo (sin inmo)

Aparte: Coincido en que no hay que reinvertar la rueda, los millonarios que conozco no invierten en 2P2 o criptomonedas.
1. Ahora me encuentro investigando otras formas de inversion que puedan dar una rentabilidad similar (si es que mis calculos estan bien), con menos capital.
2. Tratando de diversificar, tal vez dividir las inversiones y buscar algo de alto riesgo/capital. Nose, buscando ideas. Me gustaria saber en que mas invierten otras personas del foro?

Quedo a las ordenes, salu!

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lvidal
Mensajes: 28
Registrado: Jue Mar 23, 2017 1:12 am

Re: Rentas actuales

Sab Jul 14, 2018 11:32 pm

Hay algo no menor que no se está considerando en el analisis y es el costo del reciclaje tanto materiales como mano de obra. Si no incluímos esto nos estamos "haciendo trampa".
No importa si lo hace uno mismo, hay que asignarse un valor hora

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